上海首份商住整改 “补偿方案”出炉 “类住宅”成交量大幅“跳水”

上海3月6日电 （徐倩）上海闵行区启动试点整改违规商住项目半月以来，涉事的绿地?峰尚汇项目也被推到风口浪尖。

和其它正在进行整改的违规项目不同，峰尚汇项目属于“已销售、已交房”的情况，由于去年下半年该项目才交房，目前业主方尚未取得不动产权证，但是，经过调查取证，该项目也将商办用途改为“类住宅”用途，所以也面临被整改的命运。

业主刘强（化名）向人民财经表示：“小区500多户业主中，有300户以上正在装修或者已经入住，既然项目已交房已入住，为何还要再纳入被整顿的范围？”（详细报道见《上海整顿“类住宅”：部分违规项目遭业主维权 沪上开发商暂停入市计划》）

在峰尚汇项目业主联名申诉多日后，该项目的开发商上海通盈置业有限公司给出了一份以“退房+利息”补偿为主的处理方案。但是，对于这份方案，业主们并不认同。

（绿地・峰尚汇项目张贴的处理方案，图/业主提供）

补偿方案遭抵制

据上海通盈置业有限公司出具的《峰尚汇处理方案》，针对同意退房的客户，首先，凡已支付全部房款的客户，退还已付房款，根据签约时银行同期贷款利率依据已付房款金额，从首付款之日起至2017年2月28日止按实进行补偿。其次，在合同履行过程中，因非客户因素，尚未付清房款的，退还已付房款，根据签约时银行同期贷款利率依据已付房款金额，从首付款之日起至2017年2月28日止按实补偿。

此外，该方案还提出，对于不同意退房的客户，公司将按照房屋签约总价（如已交付的，按结算总价）的1%及600元/平方米的标准进行补偿；如已进行装修的，依据第三方的装修评估价格按实补偿。

作为外地人，已经被限购的刘强并不同意退房，其表示：“当初宣传的时候开发商就说是住宅用途，如果退了房，加上被限购，一时半刻便买不了房，业主们目前只想有房可住。而且，我本是2015年3月份就已经网签了，现在时隔2年，上海的房价早已今非昔比，这部分退款如今在上海也买不到房子了，这中间由房价上涨导致的损失又该如何补偿？”

据记者了解 ，在绿地峰尚汇的购房合同中，承诺的交房时间为2016年6月30日，但由于绿地的项目收购问题延迟到10月30日，项目500多住户中，有400余户在10月30日左右拿到住房钥匙。“如今，开发商承诺延迟交房的补偿款也未到账，叫我们如何再相信他们？” 刘强称。

京衡律师集团上海事务所高级合伙人邓学平律师称：“此前，上海市相关部门已经出台过禁止商办物业改成住宅物业的意见，在此情况下，开发商依然按照‘类住宅’进行出售，属于违规；相关政府部门在监管上也存在失察的情况；对于业主来讲，在购买时，合同上上标明为商办用途，所以买进‘类住宅’已经暗藏风险。”

对于开发商的违规行为，邓律师补充称：“开发商在出售的时候宣传资料上显示有住宅用途，设计的时候也赋予了其住宅用途。政府部门也已经认定开发商擅自违反了规划要求，违法以住宅用途进行销售。目前的情况，开发商因为恶意欺诈而导致违约，需要赔偿业主的实际损失。开发商退房加利息这样的方案，很可能无法弥补业主的损失。建议双方通过协商解决问题，不能解决的，业主应当积极固定证据，依法进行诉讼维权”。

据记者了解，峰尚汇项目的情况并非个案，类似已经交房或者已经网签但是尚未取得产证的违规商住项目在上海的宝山区、松江区等也有分布。

“类住宅”市场受影响

在上海以闵行区、嘉定区为试点进行对违规商住项目的整改后，上海“类住宅”市场迅速受到影响。

在新房层面上，上海已经对全市范围内（不含金山区）的128个商住项目暂停销售。而且，不少拥有商住地块的沪上开发商后续的推盘计划也暂时取消。

在二手房层面上，商住项目的成交量大幅下降。中原地产的数据显示，1月份和2月份商住成交数据为352套和413套，而去年12月份这一数据为1620套，缩水70%以上。

此外，二手商住房的价格也在下跌。记者通过链家网的挂牌数据可以看到，不少商住项目挂牌价格有所下调，下调幅度从2%-15%不等。其中，松江的新中大厦、闵行的绿地旭辉e天、黄浦的丽都大厦、三林的万富汇等项目的挂牌价都有不同程度下调。

同策咨询总监张宏伟认为：“本次类住宅整治并非短期政策，上海今后不再会有商业办公用地打擦边球做‘类住宅’的做法。目前，上海‘类住宅’有92万平方米左右存量面积（截止2月20日已经批了预售许可证并且未售的面积），去化速度相比去年全年月度均值已经大幅降低，‘类住宅’政策从严执行后，这些存量面积销售势必会受到影响，并且也许可能以后也就没有‘类住宅’了。”