房企三强大幅领跑销售榜 龙头规模扩张加速

　　■本报记者 王 峥

　　面对主要城市调控的全面升级，龙头房企在2017年伊始却仍创下了历史最高的销售业绩。

　　对此，有业内人士向《证券日报》记者表示，随着房地产市场的成熟，客户对于项目品质和产品服务的要求日益提升，龙头房企凭借规模优势在这方面无疑做的更好，同时在资源整合和多融资渠道、成本控制等综合能力上，中小房企显然也无法与龙头企业相比。在全国房地产市场维持在10万亿元规模的情况下，市场集中度开始快速上升。

　　行业三强销售额大幅领先

　　3月初，去年销售额超过3000亿元的三家房企中，恒大、万科相继发布了2月份销售业绩。

　　根据万科的公告显示，2017年2月份公司实现销售金额385.1亿元、销售面积235.8万平方米。虽然数据较1月份出现下滑，但同比去年仍实现翻倍的增长。2017年前2个月，万科累计实现销售金额866.3亿元、销售面积588.8万平方米。而去年同期万科的销售面积为305.9万平方米，销售金额为416.2亿元。

　　随后，恒大也在港交所发布了2月份销售业绩，实现销售金额312.1亿元、合约销售面积约328.2万平方米，较2016年同期分别增长104.9%、85.4%。2017年前2个月，恒大累计实现合约销售面积750.7万平方米，合约销售金额684.1亿元。

　　房企三强中的碧桂园虽然自己还没有公布销售额，但根据克而瑞研究中心统计的房企备案数据显示，今年前2个月，公司实现销售额872亿元，较此前一年的236.5亿元，同比上涨269%，无论是销售额还是销售增速，在上述三家房企组成的第一集团中均位列第一。

　　值得注意的是，虽然从前2个月的销售额上，恒大暂时落后于碧桂园和万科，在从权益销售额上看，恒大则以651.5亿元继续领跑。据接近恒大的人士称，其独自开发的项目比例高达97%。而碧桂园和万科的权益销售额也超过了600亿元。

　　有行业分析师也表示，权益销售额是房企按项目持股比例应占的销售额。近年来，房企合作开发项目越来越多，但绝大部分房企在统计销售额时并未剔除非权益部分，但最终在计算归属于上市公司股东的净利润时，只有权益部分才会算进来。

　　不过，从上述两项数据上看，恒大、万科、碧桂园据遥遥领先于其他房企。例如流量金额和权益金额均排名第4位的中海地产，两项数据分别为305.3亿元和285.1亿元，均不及第一集团的半数金额。

　　对此，克而瑞方面指出，随着购地资金监管、预售证审批收紧、限购、限贷加码，2017年市场环境同比去年开年可谓阻力重重，但越是严峻的市场，规模房企和品牌房企的优势越加凸显。虽然今年仅仅过去了两个月，但是行业集中度升高的趋势已经非常明显，三大龙头房企的开年之争非常激烈。

　　业内人士表示，龙头房企近些年在营销和奖励机制方面也是不断改进，全员营销、合伙人机制等措施已经成为这些房企的标配，对房企销售业绩的提升起到了推动作用。

　　此外，面对调控压力，百强房企成绩依然瞩目，销售门槛进一步提升。2017年前2个月，TOP10房企的金额门槛为185亿元，距去年一季度TOP10房企的销售门槛仅一步之遥，其他分段的金额门槛也非常接近去年一季度水平。而在50强房企中，有16家房企销售金额实现同比翻番，增幅50%以上的也达17家。

　　龙头加速规模扩张

　　在销售业绩大涨的同时，龙头房企也在加速项目的储备。

　　万科在最新的销售简报中称，自1月份销售简报披露以来，公司新增加项目17个，分布于南宁、上海、宁波、无锡、昆山、徐州、常熟、南通、大连、沈阳、哈尔滨、西安。而1月份，万科已经耗资百亿元拿下了19个新的项目。

　　碧桂园方面，今年前2个月拿地总金额达到273.37元，位列房企第一，同时也超过了销售总额的三分之一。据悉，2016年碧桂园拿出70%的资金加大三、四线城市布局，中指院的数据显示，2016年前11个月，碧桂园新增土地储备规划面积一、二线城市占比为22%；三、四线城市占比为78%。业内人士指出，随着一、二线城市普遍处于调控之中，三、四线楼市的销售在2017年出现起色。安信证券在研报也指出，尽管三、四线城市购房者本身户均拥有住房数量高于主流一二线城市，但本轮需求主要是刚性需求和改善性需求，以及部分城市的投资性需求。

　　此外，恒大在今年前2个月的拿地金额也远超百亿元。集团董事局主席许家印在年初的内部工作会议上表示，企业要快速发展，必须大上项目，没有项目根本谈不上销售、谈不上发展。“我们要提升效益、要提高增长质量，那就必须从大上项目开始”。实际上，恒大在土地储备的规模上一直位列全国第一，近几年时间在这方面也一直未放下脚步。仅2016年上半年，恒大新增土储金额就达到了844.66亿元，并且与新世界、华人置业等港资巨头达成了15个超大型项目的并购协议，全年拿地金额创下历史新高。

　　对于目前龙头房企在规模上的激烈竞争，有业内人士指出，合理的规模是盈利的基础，而国家的政策是支持大企业的发展。例如，大企业更容易获得银行授信和资金支持，甚至在地方政府招商引资时，大企业拿地的成本可能更低。

　　而房地产行业一直是一个资金密集型行业，融资对房企的重要性不言而喻，拿地能力更是房企的核心竞争力之一。

　　阳光100董事长易小迪曾表示，“除非企业规模增加到一定边界，企业无法通过增加规模来获利的时候，扩张的游戏就会停止”。但从目前的情况看，中国的龙头房企在市场占有率方面，较发达国家仍有较大差距，且中国房地产市场的规模足够大，因此规模之争在未来数年仍将继续。

　　许家印也直言，“2016 年全国房地产销售额有34.8%的增长，总额达11.76万亿元，销售面积也有22.5%的增长，达15.73亿平方米。我判断，未来两到三年，总的成交量还会继续增加，随着人均面积越来越大，3年―5年后市场总需求会开始下降。但是无论怎样下降，对龙头房企而言都是没有问题的。恒大去年销售尽管已经达到3700多亿元，但在整个市场中的占比也仅约3%左右，占比并不高，增长的空间还很大”。

　　而根据中原地产的统计数据，今年前50天，便有10家房企的拿地金额超过百亿元。

　　中原地产首席分析师张大伟还指出，标杆房企对热点城市、热点地块拼抢积极。特别是武汉、南京、苏州、合肥等城市，房企依然积极布局，即使在地方政府设置了多重调控约束政策后，部分住宅属性地块依然遭到多家企业争抢，且溢价率较高。

　　而在全国两会政协经济37组的讨论中，许家印表示，“虽然现在很多热点城市已经是限价了，但其土地拍卖的价格依然比房价高很多，就是面粉贵过面包。什么原因呢？就是参加拍卖土地的企业认为，有可能明年以后就可能放开限价了。如果城市是一个长期的限价机制，明确了限价是十年、二十年，开发商也就不会高价拍地了”。

　　高负债率下的并购良机

　　不过，在龙头房企不断扩大规模的同时，大多数企业的负债率也是居高不下。

　　万科总裁郁亮此前便指出，规模是一把双刃剑，过多的存货，将不是财富而是负担；鲁莽的投资，将不是机会而是风险。

　　对此，许家印表示，上马大量的项目就得沉淀大量的资金，对企业而言，就会带来负债率的上升。恒大多年来一直在高速增长，大量增加项目、 增加土地储备，所以就沉淀了大量现金在项目上，带来较高负债率。

　　而在去年销售榜前10的龙头房企中，截至去年中报，超过半数企业的负债率在80%以上。但由于房企拥有较多的预收账款，传统资产负债率并不适合评估房企真实的负债状况，更多的是使用有息负债率（扣除预收账款）和净负债率（（有息负债-货币资金）/所有者权益）来衡量房企真实的负债压力。但即便按有息负债率和净负债率计算，大多数房企的负债规模也超过50%。

　　对此，龙头房企普遍采用维持充足现金流的方式以应对可能出现的风险。

　　例如郁亮表示，万科严格控制净负债率、买地的规模、库存的规模，每个星期、每个月跟踪存货、销售情况，坚持现金为王，保持足够现金。

　　许家印则指出，“房地产企业要增长快，就要土地多，就要沉淀资金，负债率不可能不高。负债率高对企业来说就存在风险，在快速发展中要保持稳健经营就要控制风险，恒大二十年来的做法一直是‘现金为王’，保持充足的现金流。这样就可以规避企业发展过程中，由于增长快、项目多、资金沉淀大，导致负债率高而带来的运营风险。截至2016年年底，恒大账上现金余额超过3000亿元”。

　　据悉，去年房地产融资环境较为宽松，且龙头房企销售回款情况良好，巨头们手中的现金都较为充足。虽然自去年10月份开始，政府便着手房地产的去杠杆化，包括公司债、私募资管这类产品受到限制，但常规的融资渠道仍未关闭。对于龙头房企来说，在资金渠道和流动性双双收紧的背景下，受影响最大是那些中小房企，而这无疑是龙头房企进行兼并重组的好时机。

　　业内人士指出，房企在规模扩张期内，负债率高不一定是坏事，只要把握好平衡，保证手中的现金可以支撑市场的突然变化，那么风险便会成为机遇。从目前的市场情况与企业资金现状分析，龙头房企的高负债率还是处在可控范围内的。

　　中信建投房地产行业首席分析师陈慎也表示，从2016年的情况看，有越来越多的企业从战略角度急流勇退，联想、海尔等企业选择在行业高点将旗下地产业务的剥离说明行业正逐步向专业化进军，因此合作、并购将在2017年进一步扩大规模，拥有更为健康的杠杆水平、更为充裕现金的企业也将获得更多捡便宜的机会，在行业格局重构中掌握主动。